预算案前瞻 | 辣招实施15年迎转折点,去年减辣无阻楼市跌势,4个月再挫逾3%,业界称不应杀错良民

发布时间:2024-02-27 18:06

新一份《财政预算案》将于本周三(28日)公布,市场关注政府会否“减辣”,甚至完全“撤辣”。有商界指今时不同往日,再无打击炒风的需要,认为辣招是过时产物,呼吁政府撤辣。坊间亦有意见认为,“减辣”会令楼价向上;不过,去年《施政报告》迎来首次减辣后,未有令楼市终止跌势,若以中原楼价指数(CCL)计,楼价4个月再挫逾3%。

辣招实施15年迎转折点,去年减辣无阻楼市跌势,4个月再挫逾3%,业界称不应杀错良民

辣招以来 楼市升1.6倍

翻查资料显示,本港楼市于2008年经历金融海啸后,在美国实施量化宽松(QE)下持续上升,港府及金管局亦自2009年起开始实施一系列逆周期措施及楼市辣招,以遏抑市场投资需求及炒风,至今已实施长达15年。不过,近年经济不景,加上美国自2022年3月加息夹击,本港楼市交投大减,楼价持续下行。

再看看实施辣招多年的楼价表现:以中原楼价指数为例,于2009年10月、亦即首次推出逆周期措施当月指数为73.8;而2010年11月首度推出SSD时,指数为87.55;其后于2012年10月及2013年2月分别加推BSD及DSD,指数则报111.11及121.73;直至2016年11月终极加码DSD至征收15%税率,指数仍进一步升至143.95,反映各项招数根本难阻楼市升势。

事实上,CCL最终于2021年8月创出历史高位191.34点才回落,即自楼市辣招首度推出计,期内最大升幅高近1.6倍。惟近年楼价回落,截至去年10月13日报157.02点,重返2022年12月水平。

本港楼价15年仍累升100%

去年政府为了刺激楼市,于10月25日的《施政报告》宣布推出3大楼巿减辣措施,是政府自2010年“加辣”以来,相隔13年后首次“减辣”。措施包括:“额外印花税”(SSD)适用年期由3年缩短至2年;“买家印花税”(BSD)及“新住宅印花税”(NRSD)税率均减半至7.5%;为外来人才的置业印花税实施“先免后征”。

当时宣布减辣时,CCL指数为153.67,其后一个月,楼价持续下行,指数报151.06。现今传出预算案有机会撤辣,截至今年2月18日报148.82点,重返2017年3月水平,可见“减辣”措施并未有激活楼市。不过,若以2009年10月(73.39)至今年最新1月(146.81)计,本港楼价15年仍累升100%。

汪敦敬:预算案不会是“全民皆喜悦嘅减辣”

对于预算案撤辣与否,祥益地产总裁汪敦敬不作过多猜测,但他认为撤辣对楼市会有改善,但要视乎各种因素,“唔好忘记好多香港人系揸住好几层物业,呢一类人会唔会卖一两个出去?咁嘅话就会造成放盘量多于成交量,即使全面撤辣,楼市都唔系老奉上升,冇保证㗎!要配合供求先可以计算到。”即使最终全面撤辣,汪敦敬不相信是一个“全民皆喜悦嘅减辣”,他指出今年还有好多考验,例如23条立法年中才会通过,要留意社会动向。

汪敦敬认为现时市场需要更加多租盘,应该鼓励更多人收租。因为社会已经大量开放人口进入香港,租盘需求将一直增加,但现行楼市辣招不利增加租盘,“因为买第二层楼就要收辣税,虽然税项有减少,但系都系一个大数目。所以我觉得政府而家要谂清楚,长远收租系咪一个短炒行为,我自己觉得就唔系,咁样系杀错良民,一直都唔应该针对长远收租嘅业主,系唔应该要有辣税,买楼收租唔系要打击嘅对象。”

重温辣招的前世今生

翻查资料,金管局前总裁陈德霖在2009年10月上任后,当月随即推出首轮逆周期措施,以收紧2,000万元以上住宅按揭成数至六成,其后于2009年至2017年更累计推出8轮逆周期措施(见图一),包括将压测利率增至3厘、收紧住宅按揭成数至六成、按保计划最高按揭成数下调至八成(首置人士除外)等。

政府方面,由2010年至2017年也先后推出及微调额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)及双倍印花税(DSD)三大楼市辣招(见图二),以打击本港楼市炒风。三者之中,最早推出的是SSD。政府于2010年11月首度推出SSD,规定买家于6个月至24个月内转手,需额外征收5%至15%印花税,以求击退短炒的投资者;直至2012年10月,亦即实施有关政策的两年后,政府再推出“加强版SSD 2”,将征税适用期由2年延长至3年,税率亦加到10%至20%。

同一时间,政府更加推BSD,以针对非本地居民和以公司名义购买住宅物业的买家,对其征收高达15%的税率,其后本港市场更衍生出一些连公司买卖(俗称买壳)的楼市成交。

虽然辣招一度令楼市投资情绪冷却,但难阻楼市升势。至2013年2月,政府再度加推DSD,即已持有住宅的业主再买物业时,需按旧税率缴付双倍印花税,最高税率由楼价4.25%加至8.5%;而双倍印花税亦涵盖工商物业,但首置或换楼人士可豁免。值得留意的是,若买家是非本地居民,除要支付DSD外,同样要付BSD。

在新政策下,本港物业市场自此多了不少“慈父、慈母”,皆因不少父母均会借用子女的首置名义买楼来悭税。政府终在2016年11月加辣,DSD印花税率划一提高至15%,首置或换楼人士则续豁免。

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