股神毕菲特名句“别人恐惧我贪婪”，套用在资深投资者林一鸣绝对适合，因为他成功捕捉到市场节奏，在廿年前买楼劲赚。20年后的今天，林一鸣对港楼并不看好，因换楼链一直被从价印花税和买家印花税绑住，坦言港府一日不撤辣，一日无人肯换楼。

他接受本报访问时回想，2003年沙士期间，香港失业率高企，处处都是负资产个案，眼见楼市大幅回落，他于是决定趁低入市。他还记得，沙士的死亡率高，吓怕了不少人，当时楼市一潭死水，“市面好静，我入去每间代理行，几乎都无客人”，有代理甚至跟他说，全日只有他一个客，“代理当我贵宾。”

▲林一鸣在沙士期间入市买半山豪宅，几年内赚200万元。

辗转间林看了几间中环区的放盘，其中一间价格相宜，他于是便很快签约成交。2003年4月，林一鸣斥资380万元，买入半山罗便臣道一个1,100呎的单位，呎价仅3,000多元，他几年后放售赚了200多万元。

林一鸣：当个个不买我就会买

问到他为何够胆入市，林一鸣笑言，3,000元呎价之低相信已跌无可跌，“当个个都不买，我就会买，呢个係相反理论。”加上上手业主是97年以过千万元购入，他用当时的价钱买入可谓超值。

国际公共政策顾问机构Demographia今年3月公布《国际楼价负担能力》报告，指出香港连续13年成为全球楼价最难负担的城市，市民要不吃不喝18.8年才能上车。但对于林一鸣来说，当年买楼相当轻松。他说，2003年他在银行担任中层职位，基本上储4年钱足以一笔过付清楼价，加上他有银行提供的职员低息优惠，所以对他而言是没有负担。

如果要比较沙士与新冠对港楼影响，林一鸣说沙士爆发期间，由于全港市民都没有经历过这种惨况，大部分人都有种世界末日的感觉，楼价下跌速度很快。但随著复常，自由行政策落地，加上股市及经济带动下，楼市反弹的速度也很快。反观今次新冠疫情死亡人数相对较少，反弹速度也较缓慢。

他指，如今复常已过大半年，大部分市民对香港经济仍不乐观，市面上明显较少人流。他认为，中国经济放缓、港股欠动力，都是楼市反弹力度不足的原因。另外一个原因，就是港府一直不肯撤销从价印花税和买家印花税，导致业主在3年内即使赚钱亦不肯换楼，拖慢楼市流转。

二手楼市冰封两大原因

林一鸣认为，香港二手市楼的近月成交被冰封有两大原因，第一因为大部分新香港人都爱买新楼，而且不少发展商推出单位的价钱，比同区二手盘更便宜；第二是本港供满物业的业主占整体业主的7成，他们大多无经济压力，买家难有筹码要求减价出售，因此难以带动成交。

他认为要改变这格局，港府必须撤销从价印花税和买家印花税，让业主赚钱后有诱因换楼。他预计，香港楼市今年全年升幅约7%至8%，不过，受中国经济放缓影响，预料明年香港经济差，明年楼市最多升5%。

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